Auch im Gewerbemietrecht hat der Mieter das Recht, wegen eines Mangels der angemieteten Gewerberäume die Miete zu mindern.
§ 536 BGB regelt die Voraussetzungen für eine Mietminderung. Jedoch gehen die Voraussetzungen für eine rechtmäßige Mietminderung deutlich weiter.
Grundsätzlich muss der Vermieter einen Mangel an dem Mietobjekt feststellen, welcher schon mit oder nach der Überlassung der Gewerberäume vorgelegen hat. Liegt ein Mangel bereits vor der Übernahme der Räumlichkeiten vor, besteht kein Recht zur Minderung der Miete. Dies ist jedoch auch nicht wichtig, da der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt keine Miete erbringen muss.
Ein Mangel ist jeder Umstand, welcher die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit der Räume beeinträchtigt. Zudem kann ein Mangel vorliegen, wenn der Vermieter eine bestimmte Eigenschaft ausdrücklich zugesichert hat und diese nicht vorliegt oder wenn diese Eigenschaft später wegfällt. Vereinfacht ist zusagen, dass ein Mangel vorliegt, wenn der Istzustand von dem vereinbarten Sollzustand abweicht.
Liegt ein Mangel vor, so muss dieser die Tauglichkeit der Gewerberäume zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblicher und nicht zumutbarer Weise beeinträchtigen.
Ist auch dieses zu bejahen, kann der Mieter den Mietzins mindern. Hierfür muss der Mieter nach seinem eigenen Ermessen die Prozentzahl der Mietminderung bestimmen. Die Frage des Minderungssatzes ist einzelfallabhängig.
Die Mietminderung besteht grundsätzlich auch für vergangenen Mieten. Kannte der Mieter jedoch den Mangel bereits und hat die Miete nicht gemindert, besteht das Minderungsrecht nur für künftige Mieten. Hat der Mieter die Miete hingegen nur unter Vorbehalt gezahlt, bleibt ihm das Recht zur Minderung der Miete auch für die vergangenen Mieten erhalten.
Jedoch können auch Ausschlussgründe für eine Mietminderung vorliegen. War dem Mieter beispielsweise der Mangel bei Vertragsabschluss bekannt, besteht kein Mietminderungsrecht. Diese Regelung gilt auch, wenn der Mangel dem Mieter grob fahrlässig unbekannt geblieben ist.
Des Weiteren besteht die Möglichkeit der Mietminderung nicht, wenn der Mieter den Mangel selbst herbeigeführt hat und für diesen verantwortlich ist.
Der Mieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Erfolgt eine solche Anzeige eines Mangels nicht, entfällt das Mietminderungsrecht ebenfalls.
Auch Kleinstbeträge kann der Mieter nicht mindern. Diese Regelung greift jedoch nur, sobald die Parteien eine Kleinreparaturklausel vereinbart haben. Die Frage der Höhe des selbst zu ersetzenden Betrags hängt von der zu zahlenden Miete ab. Je höher die vereinbarte Miete ist, desto höher ist die Pflicht zur Kostenübernahme. Im Gewerbemietrecht werden meist höhere Beträge vereinbart.
Liegt im gewerblichen Mietvertrag eine Dach-und Fachklausel vor, hat der Mieter kein Recht, aufgrund von Schönheitsreparaturen die Miete zu mindern.