Miete zahlen und Räume vertragsgemäß nutzen
Gewerbliche Mieter schulden die vereinbarte Miete nach § 535 Abs. 2 BGB. Ob zusätzlich Betriebskosten, Umsatzsteuer oder andere Positionen geschuldet sind, richtet sich nach der konkreten Vereinbarung und den gesetzlichen Grenzen. Fälligkeit, Empfängerkonto und Anpassungsklauseln sollten verlässlich dokumentiert sein.
Der vereinbarte Nutzungszweck ist ebenso wichtig. Ein geänderter Geschäftsbetrieb, bauliche Eingriffe oder die Überlassung an ein anderes Unternehmen können eine Zustimmung oder einen Nachtrag erfordern. Die bloße Weitergabe von Schlüsseln ersetzt keine Vertragsübernahme.
Mängel dokumentieren und anzeigen
Während der Mietzeit auftretende Mängel sind nach § 536c BGB unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Notieren Sie Beginn, Dauer und konkrete Auswirkungen auf den Betrieb. Fotos, Temperaturprotokolle, Zeugen und die nachweisbare Mängelanzeige können bei späteren Streitigkeiten entscheidend sein.
Welche Rechte aus einer Beeinträchtigung folgen, hängt von den Voraussetzungen der §§ 536 ff. BGB und gegebenenfalls vertraglichen Regelungen ab. Eine eigenmächtig zu hoch angesetzte Kürzung kann Zahlungsrückstände verursachen. Unsere Seite zur Mietminderung erläutert die Prüfschritte.
Keine automatische Pflicht zu jeder Reparatur
Der gewerbliche Mieter ist nicht schon kraft seiner Stellung für sämtliche Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich. Zunächst ist zu klären, ob der Vertrag solche Pflichten wirksam übertragen hat. Pflege und sorgfältiger Umgang, Ersatz selbst verursachter Schäden und vertraglich übernommene Erhaltungskosten sind auseinanderzuhalten.
Besonders bei Gemeinschaftsanlagen lohnt eine genaue Prüfung. Zu den Grenzen einer unbegrenzten formularmäßigen Kostenübertragung siehe BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 und unsere Erläuterungen zu Dach und Fach.
Kaution: Keine allgemeine Dreimonatsgrenze
Die besondere Begrenzung der Mietsicherheit in § 551 BGB gehört zum Wohnraummietrecht. Sie wird durch § 578 BGB nicht allgemein auf Gewerberaummietverträge erstreckt. Gewerbemieter sollten deshalb weder von einer gesetzlichen Obergrenze von drei Nettomonatsmieten noch von einem entsprechenden gesetzlichen Ratenzahlungsrecht ausgehen. Zu prüfen sind die vereinbarte Sicherheit, ihre Fälligkeit, der Sicherungszweck und die Grenzen der konkreten Klausel.
Untervermietung und Auszug vorbereiten
Bei einer Untervermietung ist insbesondere § 540 BGB zu beachten. Eine geplante Weitergabe der Räume sollte vorab mit dem Vertrag und dem Vermieter abgestimmt werden. Bei Vertragsende empfiehlt sich eine gemeinsame Bestandsaufnahme: Einbauten, Rückbau, Zählerstände, Schlüssel und offene Forderungen sollten nachvollziehbar festgehalten werden. Die Rückgabepflicht ergibt sich aus § 546 BGB.
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