Ein Vertrag für Ihren Geschäftsbetrieb
Ein Ladenlokal, ein Restaurant und eine Praxis stellen unterschiedliche Anforderungen an einen Mietvertrag. Vor der Unterschrift sollten deshalb nicht nur Miethöhe und Fläche feststehen. Ebenso wichtig sind die zulässige Nutzung, die technische Ausstattung, die Verantwortlichkeit für Genehmigungen und die Folgen eines späteren Betriebswechsels.
Wir prüfen Vertragsentwürfe und bestehende Vereinbarungen aus der Perspektive gewerblicher Mieter oder Vermieter. Dazu gehören die rechtliche Bewertung einzelner Klauseln und die Abstimmung von Änderungen mit der anderen Vertragsseite. Ausgangspunkt sind die vertraglichen Hauptpflichten aus § 535 BGB und die für Geschäftsräume geltenden Regelungen.
Diese Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit
- Mietgegenstand: Welche Räume, Stellplätze, Nebenflächen und gemeinschaftlichen Anlagen gehören dazu? Stimmen Plan und Vertragsbeschreibung überein?
- Mietzweck: Deckt die Vereinbarung den geplanten Betrieb, Öffnungszeiten, Kundenverkehr und mögliche Erweiterungen ab?
- Laufzeit: Wann beginnt die Bindung? Welche Optionen, Verlängerungen und Kündigungsmöglichkeiten sind vereinbart?
- Gesamtbelastung: Neben der Grundmiete sind Betriebskosten, Umsatzsteuer, Mietanpassungen, Sicherheiten und Ausbaukosten gesondert zu erfassen.
- Gebäude und Technik: Wer übernimmt Wartung, Reparaturen und Ersatz? Erfasst die Regelung auch Altzustände und Gemeinschaftsflächen?
- Vertragsende: Welche Einbauten dürfen verbleiben, welche müssen entfernt werden und wie wird die Rückgabe dokumentiert?
Textform und Nachträge: Rechtslage 2026
Für länger als ein Jahr vereinbarte Gewerbemietverträge ist nach § 578 BGB in Verbindung mit § 550 BGB die Textform maßgeblich. Ein Formmangel führt nach dieser Regelung grundsätzlich zur Behandlung als unbefristeter Vertrag, nicht zur vollständigen Unwirksamkeit des Mietverhältnisses. Vertragliche Formabreden können zusätzliche Anforderungen enthalten. Auch Änderungen, Anlagen und die Erklärung der richtigen Vertragsparteien gehören deshalb in die Prüfung.
Die frühere pauschale Aussage, jeder nicht unterschriebene Gewerbemietvertrag sei automatisch unbefristet, beschreibt die aktuelle Rechtslage nicht zutreffend. Lesen Sie dazu unsere Informationen zur Textform.
Vertragsfreiheit hat Grenzen
Auch zwischen Unternehmen sind vorformulierte Nebenbestimmungen nicht beliebig zulässig. Maßgeblich sind insbesondere §§ 305 ff., 307 und 310 BGB. Ein Beispiel betrifft die unbegrenzte Abwälzung von Erhaltungskosten gemeinschaftlicher Flächen: Der Bundesgerichtshof hat eine solche formularmäßige Regelung beanstandet (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01). Ein ausgefülltes Vertragsmuster ersetzt daher keine Prüfung der konkreten Risikoverteilung.
Was wir für die Prüfung benötigen
Hilfreich sind der vollständige Vertrag einschließlich Anlagen, sämtliche Nachträge, Übergabeunterlagen und eine kurze Beschreibung des geplanten oder ausgeübten Betriebs. Markieren Sie offene Verhandlungspunkte und nennen Sie einen vorgesehenen Unterzeichnungstermin. Bei einem bestehenden Mietverhältnis gehören auch relevante Abrechnungen und der bisherige Schriftwechsel dazu.
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