Was § 578 BGB heute vorgibt
§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB verweist auf § 550 BGB mit der Maßgabe, dass bei einer vereinbarten Mietdauer von mehr als einem Jahr die Textform entscheidend ist. Für Geschäftsräume gilt diese Regel über § 578 Abs. 2 BGB. Wird die gesetzliche Form nicht eingehalten, wird der Vertrag nach dieser Regelung als auf unbestimmte Zeit geschlossen behandelt.
Das ist von der Frage zu unterscheiden, ob überhaupt ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Ein Formproblem bedeutet nicht automatisch, dass keine Miete geschuldet wird oder jede Vertragsregel entfällt.
Welche Bedeutung die Übergangsregel hat
Für vor dem 1. Januar 2025 entstandene Mietverhältnisse ordnete Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB grundsätzlich die Weitergeltung des alten Rechts bis einschließlich 1. Januar 2026 an. Für ab dem 1. Januar 2025 vereinbarte Änderungen enthält die Vorschrift eine besondere Regel. Im Oktober 2026 darf daher nicht pauschal das frühere gesetzliche Schriftformerfordernis als unverändert dargestellt werden.
Textform ist mehr als ein loses Gespräch
§ 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung, die den Erklärenden nennt und auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Eine eigenhändige Unterschrift ist für die gesetzliche Textform als solche nicht erforderlich. Ob die Vertragsabreden in einer konkreten Dokumentation hinreichend erfasst sind, muss gleichwohl geprüft werden.
Ordnen Sie E-Mails, Anlagen und Nachträge deshalb nachvollziehbar zu. Es sollte erkennbar bleiben, welche Fassung vereinbart wurde, auf welches Mietobjekt sich die Erklärungen beziehen und für wen die handelnden Personen auftreten. Eine Sammlung widersprüchlicher Entwürfe schafft keine verlässliche Vertragsdokumentation.
Vertragliche Formabreden gesondert prüfen
Die Gesetzesänderung beseitigt nicht automatisch jede im Vertrag vereinbarte Schriftformklausel. Gesetzliche Form, vertragliche Form und Nachweisbarkeit einer Einigung sind unterschiedliche Fragen. Für die Wirksamkeit und Auslegung einer konkreten Klausel kommt es auch darauf an, ob sie individuell vereinbart oder vorformuliert wurde.
Ebenso sollten Kündigungserklärungen und Optionsausübungen nicht ungeprüft nach denselben Regeln behandelt werden wie der Abschluss des langfristigen Mietvertrags. Der Wortlaut der jeweiligen Vertragsbestimmung bleibt Ausgangspunkt der Prüfung.
Praktische Bestandsaufnahme
- Ursprungsvertrag und sämtliche Anlagen zusammenführen.
- Nachträge, Mietänderungen und Flächenänderungen chronologisch ordnen.
- Verlängerungen und Optionsausübungen belegen.
- Vertretung und richtige Vertragsparteien nachvollziehen.
- Widersprüche und fehlende Dokumente vor weiteren Änderungen klären.
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