Zuerst den Vertrag vollständig lesen
Die Frage nach der Kündigungsfrist lässt sich ohne Laufzeitregelung, Nachträge und mögliche Optionsausübungen oft nicht zuverlässig beantworten. Ein Vertrag kann befristet sein, sich automatisch verlängern oder besondere Kündigungsmöglichkeiten vorsehen. Maßgeblich ist die aktuelle Vertragslage, nicht nur das Datum des ursprünglichen Abschlusses.
Stellen Sie daher den Ausgangsvertrag, sämtliche Änderungen und Erklärungen zur Verlängerung zusammen. Auch die Identität der Vertragsparteien, ein Vermieterwechsel und die Vertretungsberechtigung können für eine wirksame Erklärung Bedeutung haben.
Ordentliche Kündigung
Bei einem unbefristeten Mietverhältnis über Geschäftsräume greift ohne abweichende wirksame Regelung § 580a Abs. 2 BGB: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des folgenden Kalendervierteljahres erfolgen. Für die Einhaltung kommt es auf den rechtzeitigen Zugang an. Der konkrete Termin sollte anhand des Vertrags und des Kalenders geprüft werden.
Bei einer festen Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung vor dem vereinbarten Ende grundsätzlich nicht allein deshalb möglich, weil der Betrieb sich wirtschaftlich anders entwickelt hat. Vertraglich vereinbarte Ausstiegsrechte oder eine Aufhebungsvereinbarung können eine Rolle spielen.
Außerordentliche Kündigung
§ 543 BGB ermöglicht eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Das Gesetz nennt unter anderem bestimmte Zahlungsrückstände und die Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Ob der Sachverhalt die Voraussetzungen erfüllt, muss anhand der konkreten Umstände geprüft werden.
Bei Pflichtverletzungen ist zusätzlich zu klären, ob zuvor eine Abmahnung oder eine angemessene Abhilfefrist erforderlich ist. § 543 Abs. 3 BGB enthält hierzu Ausnahmen. Eine pauschale Empfehlung „sofort kündigen“ oder „immer erst abmahnen“ kann deshalb falsch sein.
Form und Zugang sind eigenständige Prüfpunkte
Die aktuelle gesetzliche Textformregel für längerfristige Gewerbemietverträge beantwortet nicht automatisch sämtliche Formfragen einer Kündigung. Prüfen Sie insbesondere vertragliche Anforderungen, Erklärungsinhalt, Absender, Vollmacht und Empfänger. Ein Versandnachweis allein belegt nicht in jeder Konstellation den Zugang einer bestimmten Erklärung.
Ist bereits eine Kündigung eingegangen, sollten Schreiben und Umschlag aufbewahrt sowie Empfangsdatum und Empfangsperson festgehalten werden. Für eine anwaltliche Prüfung sind auch vorherige Mahnungen, Abmahnungen und der Zahlungsstand relevant.
Die Abwicklung mitdenken
Zum Vertragsende gehören Rückgabe, Einbauten, Schlüssel, offene Mieten, Betriebskosten und Sicherheiten. Bei einer einvernehmlichen Lösung sollten diese Punkte ausdrücklich geregelt werden. Wird die Nutzung fortgesetzt, ist zusätzlich § 545 BGB zu prüfen. Die Zweiwochenfrist dieser Vorschrift betrifft nicht allgemein die Erhebung einer Räumungsklage.
Weiterführend: Räumung und Herausgabe sowie Textform und langfristige Bindung.