Beendigung und Rückgabeanspruch prüfen
Der Rückgabeanspruch setzt grundsätzlich ein beendetes Mietverhältnis voraus (§ 546 BGB). Vor einer Klage ist daher zu klären, ob die Laufzeit abgelaufen ist, eine Kündigung wirksam wurde oder eine andere Beendigungsvereinbarung vorliegt. Kündigungsschreiben, Nachträge, Zugangsbelege und etwaige Verlängerungsoptionen müssen gemeinsam betrachtet werden.
Für Mieter ist entscheidend, auf welche Grundlage die Gegenseite die Beendigung stützt. Einwendungen gegen Zugang, Frist oder Kündigungsgrund können erheblich sein. Ein Verfahren sollte jedoch nicht ohne Prüfung der möglichen Miet-, Nutzungsentschädigungs- und Kostenfolgen abgewartet werden.
Die Zweiwochenfrist des § 545 BGB richtig einordnen
Setzt der Mieter den Gebrauch nach dem Ende der Mietzeit fort, kann § 545 BGB unter seinen Voraussetzungen eine stillschweigende Verlängerung bewirken. Die dort geregelte Zweiwochenfrist betrifft die Erklärung des entgegenstehenden Willens; der Fristbeginn ist für beide Parteien unterschiedlich geregelt. Hinzu kommt die Prüfung, ob § 545 BGB vertraglich ausgeschlossen wurde.
Wichtig: § 545 BGB bestimmt keine allgemeine Zweiwochenfrist zur Erhebung einer Räumungsklage. Widerspruch gegen die Fortsetzung und Klageerhebung sind rechtlich zu unterscheiden.
Wer besitzt die Räume?
Vor einem Räumungsantrag sollte feststehen, wer die Räume tatsächlich innehat. Eine Untervermietung oder Überlassung an ein anderes Unternehmen kann die Anspruchs- und Vollstreckungslage verändern. § 546 Abs. 2 BGB regelt den Rückgabeanspruch gegen Dritte, denen der Mieter den Gebrauch überlassen hat.
Gegenstand des Antrags und die herauszugebenden Räume müssen hinreichend bestimmt sein. Dazu helfen Lageplan, genaue Bezeichnung der Einheiten, Nebenflächen und die Dokumentation der Besitzverhältnisse.
Gericht und Verfahren
Für Streitigkeiten aus Raummietverhältnissen bestimmt § 29a ZPO grundsätzlich den ausschließlichen Gerichtsstand am Ort der Räume. Die sachliche Zuständigkeit ist davon getrennt anhand der geltenden Zuständigkeits- und Wertvorschriften zu prüfen.
Nach Zustellung einer Klage sind die gerichtlichen Hinweise und Fristen maßgeblich. Wird ein schriftliches Vorverfahren angeordnet, ist insbesondere die gesetzliche Frist zur Verteidigungsanzeige nach § 276 ZPO zu beachten. Nicht jedes Verfahren folgt aber automatisch genau diesem Ablauf.
Vollstreckung oder Einigung
Ein vollstreckbarer Titel und die weiteren Vollstreckungsvoraussetzungen sind von der bloßen Behauptung eines Herausgabeanspruchs zu unterscheiden. Eine Räumungsvereinbarung kann alternativ Rückgabetermin, Restforderungen, Rückbau, Sicherheiten und Kosten zusammen regeln. Ob ein Eilverfahren in Betracht kommt, erläutert die Seite zur einstweiligen Verfügung.