Vermietung beginnt mit einem klaren Sollzustand
Was der Vermieter bereitstellen muss, bestimmt sich nach dem vereinbarten Mietgebrauch. Grundlage ist § 535 BGB. Deshalb gehören Raumbeschreibung, Ausstattung, Übergabezustand und vorgesehene Nutzung zusammen. Unklare Absprachen über Umbauten oder die technische Eignung können später zum Kern eines Konflikts werden.
Öffentlich-rechtliche Anforderungen und die vertragliche Kostenverteilung sind getrennt zu betrachten. Ob eine konkrete Maßnahme, Genehmigung oder Brandschutzanpassung in den Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters fällt, lässt sich nicht allein mit einem pauschalen Hinweis auf „Gewerbemiete“ beantworten.
Zahlungsansprüche nachvollziehbar führen
Für offene Mieten empfiehlt sich eine monatsweise Übersicht mit Soll, Zahlungseingang, Verwendungszweck und verbleibendem Saldo. Bei Betriebskosten sind zunächst Umlagevereinbarung und Abrechnung zu prüfen. Ein bestimmter Betrag in einer Zahlungsaufforderung sollte auf Vertragsunterlagen und Belegen beruhen.
Eine Mietanpassung benötigt eine tragfähige Grundlage. Entscheidend können etwa eine vereinbarte Staffel, eine wirksame Indexklausel oder eine neue Vereinbarung sein. Die Übertragung wohnraummietrechtlicher Vergleichsmietenverfahren auf Geschäftsräume führt regelmäßig nicht zur richtigen Prüfung.
Konkurrenzschutz nicht pauschal beurteilen
Ob und in welchem Umfang Konkurrenzschutz besteht, ist anhand des Mietzwecks, des Vertrags und der Umstände zu bestimmen. Ein vertraglich zugesagter Schutz ist bei weiteren Vermietungen zu berücksichtigen. Nach BGH, Urteil vom 10.10.2012 – XII ZR 117/10 kann die Verletzung einer vereinbarten Konkurrenzschutzklausel einen Mangel darstellen und eine Minderung auslösen.
Vor der Vermietung weiterer Einheiten sollte deshalb geprüft werden, welche Zusagen bereits bestehen und welche Angebote sich tatsächlich überschneiden. Nicht jedes Unternehmen derselben Branche ist ohne weitere Prüfung unzulässig; umgekehrt schützt eine allgemeine Branchenbezeichnung nicht vor jedem Konflikt.
Bei Pflichtverletzungen das Vorgehen abstimmen
Bei Vertragsverstößen sind Sachverhalt, Beweislage und Ziel der Maßnahme zu klären. Für eine außerordentliche Kündigung ist § 543 BGB maßgeblich. Ob eine Abmahnung oder Abhilfefrist erforderlich ist, hängt vom Kündigungsgrund ab. Eine unzutreffende rechtliche Einordnung kann ein anschließendes Räumungsverfahren gefährden.
Nach Vertragsende kommen Herausgabe und gegebenenfalls Nutzungsentschädigung in Betracht (§§ 546, 546a BGB). Die eigenmächtige Entziehung des Besitzes ist kein Ersatz für einen erforderlichen Räumungstitel. Bei Schäden ist zudem die kurze Verjährung nach § 548 BGB zu prüfen.
Unterlagen für eine belastbare Einschätzung
Benötigt werden der Vertrag mit Nachträgen, eine Forderungsaufstellung, Übergabeprotokolle, Mängelanzeigen und der relevante Schriftwechsel. Bei einer Kündigung sollten Erklärung, Zugangsnachweis und vorangegangene Abmahnungen vollständig vorliegen.
Weiterführend: Kündigung, Räumungsklage und Betriebskosten.