Der Begriff allein entscheidet nichts
Mit „Dach und Fach“ werden in Gewerbemietverträgen häufig Teile der Gebäudesubstanz und deren Erhaltung angesprochen. Welche Bauteile dazugehören und ob Kosten beim Vermieter verbleiben oder auf den Mieter übertragen werden sollen, ergibt sich aus der jeweiligen Vereinbarung. Die Überschrift einer Klausel liefert darauf noch keine verlässliche Antwort.
Die gesetzliche Ausgangsverteilung folgt aus § 535 BGB: Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand erhalten. Davon können gewerbliche Mietverträge abweichen. Die Wirksamkeit und Reichweite einer Abweichung müssen jedoch gesondert beurteilt werden.
Vier Fragen für die Vertragsprüfung
- Welche Bauteile? Dachhaut, tragende Konstruktion, Leitungen, Fenster und technische Anlagen sollten eindeutig zugeordnet werden.
- Welche Maßnahmen? Laufende Wartung, Reparatur und vollständige Erneuerung können unterschiedliche Kosten auslösen.
- Welche Ursache? Bereits vorhandene Schäden, gewöhnlicher Verschleiß und vom Mieter verursachte Beschädigungen dürfen nicht ungeprüft gleichbehandelt werden.
- Welche Begrenzung? Zu prüfen sind Kostenobergrenzen, Berechnungsgrundlagen, Verteilerschlüssel und die Behandlung mehrerer Schäden in einem Jahr.
Gemeinschaftsflächen und unüberschaubare Kosten
Der BGH hat die formularmäßige Übertragung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinsam genutzter Flächen und Anlagen ohne betragsmäßige Begrenzung als unangemessene Benachteiligung beurteilt (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01). Die Entscheidung betrifft eine konkrete Risikoverlagerung; sie begründet keine allgemeine Regel, nach der jede Erhaltungsklausel bis zu zehn Prozent der Jahresmiete wirksam wäre.
Bei einer Klauselkontrolle sind außerdem das Zusammenspiel mehrerer Vertragsbestimmungen, der Zustand bei Übergabe und die Zuordnung zum Verantwortungsbereich des Mieters relevant. Eine niedrigere Miete macht eine unwirksame Formularklausel nicht ohne Weiteres wirksam.
Schönheitsreparaturen gesondert betrachten
Regelungen zu dekorativen Arbeiten im Innenbereich sind von der Erhaltung der Gebäudesubstanz zu unterscheiden. Wer eine Dach-und-Fach-Klausel liest, sollte daraus weder automatisch eine Renovierungspflicht noch einen Ausschluss sämtlicher Mängelrechte ableiten. Umfang, Fälligkeit und Wirksamkeit der einzelnen Pflichten sind getrennte Fragen.
Bei einer Reparaturforderung zuerst die Grundlage klären
Fordert der Vermieter Kosten für eine Maßnahme, sollten Vertrag, Leistungsbeschreibung, Rechnung, Schadensursache und Aufteilung auf andere Nutzer zusammen geprüft werden. Für die anwaltliche Bearbeitung helfen Fotos, Übergabeprotokoll und frühere Wartungsunterlagen. Vor einer Beauftragung größerer Arbeiten sollten Zuständigkeit, Freigabe und Kostentragung geklärt sein.
Weiterführend: Pflichten des Vermieters und Betriebskosten im Gewerbemietvertrag.