§ 535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, aufgrund des Mietvertrages dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
- Instandsetzung
Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die gewerbliche Immobilie in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand zu überlassen, sodass der Mieter das Mietobjekt ohne Einschränkungen für seinen Geschäftsbetrieb nutzen kann. Außerdem wird der Vermieter dazu verpflichtet, über die gesamte Mietdauer diesen Zustand zu erhalten und notfalls Mängel zu beseitigen. Dies betrifft beispielsweise die Erneuerung der Heizungsanlage, der sanitären Einrichtungen oder auch des Außenputzes.
Die Instandsetzung ist von der Instandhaltung zu unterscheiden. Bei der Instandhaltung wird der Mieter zur Wartung und Reinigung der Immobilie verpflichtet.
- Konkurrenzschutz
Eine weitere Pflicht des Vermieters ist der sogenannte Konkurrenzschutz. Dabei geht es darum, dass keine Vermietung auf demselben Grundstück oder im selben Gebäude an ein Konkurrenzunternehmen des Mieters erfolgen darf. Diese Regelung dient dem Schutze des Mieters.
- Abwehr von Störungen
Um den Mieter vor einem Wettbewerbsnachteil durch negative Einflüsse auf die Mitarbeiter oder die Kunden zu bewahren, wird der Vermieter dazu verpflichtet, jegliche Störungen zu beseitigen. Solche Störungen können beispielsweise Geräusche und Gerüche sowie übermäßiger Lärm sein.
Tritt während der Mietzeit ein Schaden auf, welcher aufgrund einer unsachgemäßen Wartung oder Baumaßnahme zustande gekommen ist, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Jedoch ist ein vertraglicher Haftungsausschluss zulässig.
- Brandschutz
Die Kosten für den Brandschutz dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zudem müssen die Maßnahmen bezüglich des Brandschutzes regelmäßig vom Vermieter an die neuesten Richtlinien angepasst werden.
Auch dem Vermieter stehen neben den Pflichten aus der Vermietung einer gewerblichen Immobilie Rechte zu. Beispielsweise wird dem Vermieter das Recht zugesprochen, den Konkurrenzschutz durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung vollständig auszuschließen. Somit kann der Vermieter bei weiteren Mietern auf die Prüfung eines Konkurrenzverhältnisses von weiteren möglichen Mietern verzichten.
Auch steht dem Vermieter das Recht zu, neben der Miete eine Umsatzmiete mit dem Mieter zu vereinbaren. Bei der Umsatzmiete ist die Miethöhe an den Umsatz gekoppelt, welcher der Mieter in dem zur Verfügung gestellten Mietobjekt erzielt. Neben diesen Rechten bestehen weitere wie beispielsweise ein Kündigungsrecht oder die Möglichkeit der Erhöhung des Mietzinses.