Gem. § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. In der Zahlung des Mietzinses liegt die wichtigste Pflicht eines gewerblichen Mieters.
Zuzüglich zu dieser Primärpflicht kommen jedoch noch weitere Pflichten hinzu, welchen der Mieter nachkommen muss.
- Instandhaltung
Der Mieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, das Mietobjekt instand zu halten. Um Schäden vorzubeugen, beinhaltet diese Pflicht die Reinigung, Pflege und Wartung des angemieteten Objektes. Der Mieter muss also dafür Sorge tragen, dass die Immobilie im gleichen Zustand erhalten bleibt wie zu dem Zeitpunkt, als diese ihm überlassen wurde. Jedoch ist zu beachten, dass nach der ständigen Rechtsprechung der höchsten Gerichte die Kosten für die Instandhaltungsmaßnahmen nicht höher als zehn Prozent der Jahreskaltmiete sein dürfen.
- Schönheitsreparaturen
Ähnlich wie im Wohnmietrecht können gewerbliche Mieter und Vermieter vertraglich vereinbaren, dass die Pflicht, den Innenbereich der Immobilie optisch ansprechend zu halten, auf den Mieter übergeht. Liegt eine solche Klausel vor, wird der Mieter dazu verpflichtet, in regelmäßigen Abständen unter anderem die Wände zu tapezieren sowie die Böden, Heizkörper, Fenster und Türen zu streichen. Jedoch sind starre zeitliche Fristen wie beispielsweise alle sechs Monate unzulässig. Liegt eine Klausel vor, welche starre Fristen vorschreibt, ist diese unwirksam. Eine solche Klausel können die Mieter ignorieren und durch schonende Nutzung eine Renovierung zeitlich hinauszögern.
- Duldungspflichten
Zusätzlich sind gewerbliche Mieter dazu verpflichtet, einige Dinge zu dulden. Möchte beispielsweise der Vermieter Maßnahmen zur Instandhaltung oder Modernisierung an der Immobilie durchführen lassen, hat der Mieter dies zu dulden. Weiterhin ist der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt ordnungsgemäß für Besichtigungen neuer Mieter zur Verfügung zu stellen, sobald eine Kündigung des Mietvertrages vorliegt.
Jedoch werden dem gewerblichen Mieter nicht nur Pflichten auferlegt, er verfügt auch über gewisse Rechte. Diese sind oftmals nicht so weitgehend wie die Rechte eines Wohnraummieters, da der Mieter einer gewerblichen Immobilie vom Gesetzgeber als nicht gleichwertig schutzwürdig angesehen wird.
Dem Mieter werden verschiedene Rechte eingeräumt. Diese reichen von der Nutzung der Immobilie bis hin zur Mietminderung. Eine solche Mietminderung kommt jedoch nur in Ausnahmefällen in Betracht. Auch Fragen bezüglich der Kaution werden sehr mieterfreundlich ausgelegt. Beispielsweise darf der Vermieter gem. § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen. Zudem hat der Mieter das Recht, die Kaution in Raten abzuzahlen.