Die Alternative zur Räumungsklage ist eine einstweilige Verfügung.
Auch vor dem Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils und Räumungstitels kann der Vermieter das Mietobjekt im Wege der einstweiligen Verfügung räumen lassen. Dies ist möglich, wenn der Mieter entweder verbotene Eigenmacht ausgeübt hat, der Mieter also das Eigentum des Vermieters widerrechtlich zerstört oder dieses entzogen hat oder eine Gefahr für Leib und Leben besteht.
Im Falle von Gewerberäumen könnte sich der Vermieter beispielsweise darauf berufen, dass durch die Weiterbenutzung des Mietobjektes ein außerordentlich hoher Verschleiß eintreten würde. Auch eine fortlaufende Beschädigung der Immobilie durch den Mieter ist denkbar.
Das Gericht entscheidet in der Sache noch nicht endgültig über den Rechtsstreit. Es trifft nur eine vorläufige Verfügung, soweit der Antragsteller einen konkreten Rechtsanspruch vorbringen kann.
Bei Gewerbemietverträgen genügt für den Antrag auf einstweilige Verfügung die Vorschrift des § 940 ZPO. Nach dieser Norm sind einstweilige Verfügungen zur Regelung eines streitigen Rechtsverhältnisses zulässig, sofern diese Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint.
Dies bedeutet, dass ein Antrag auf einstweilige gerichtliche Verfügung gestellt werden kann, wenn dadurch ein Streit ohne wesentliche Nachteile oder Gewalt beigelegt werden kann.
Voraussetzung für eine solche Verfügung ist, dass das Gewerbemietverhältnis wirksam gekündigt worden ist. Bestehen geringste Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Kündigung, ist der Antrag nicht erfolgreich.
Neben der wirksamen Kündigung muss die Verfügung zusätzlich zur Abwendung wesentlicher Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder wegen vergleichbarer anderer Gründe dringend und notwendig erscheinen.
Für die Bewilligung der einstweiligen Verfügung werden seitens der Rechtsprechung hohe Anforderungen gestellt. Begründet werden diese hohen Hürden damit, dass die einstweilige Verfügung eine Situation abschließend regelt und dadurch das Ergebnis der Hauptsache im Prinzip vorweggenommen wird. Jedoch sollen einstweilige Verfügungen nur eine vorläufige Regelung treffen. Die endgültige Entscheidung bleibt immer einem ordentlichen Gerichtsverfahren vorbehalten.